Чтобы ремонт был управляемым и приносящим удовольствие процессом – рекомендуется перед началом составить дизайн-проект и детальную смету ремонта, детально их проверить, определиться с материалами и трезво оценить свои финансовые возможности.
Shell and Core – состояние помещения, когда оно полностью соответствует стандартам безопасности и нормативным требованиям, имеет базовую инфраструктуру (есть вводы к системам водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и отопления), но не включает какой-либо отделки.
Проверка уровня полов и потолков (фиксация отклонений вертикальности и уровня перекрытий для корректных расчетов работ и материалов для стяжки и штукатурки)
Оценка состояния межпанельных швов
Диагностика влажности, наличия плесени и высолов
Необходимость согласования перепланировки при её выполнении
Инвентаризация коммуникаций:
Проверка работоспособности электросетей
Оценка состояния водоснабжения и канализации
Проверка вентиляционных каналов
Оценка состояния стояков отопления
Проверка работоспособности счетчиков при их наличии
Документирование:
Фото- и видеофиксация исходного состояния
Составление дефектной ведомости
Создание обмерного плана
Составление схемы коммуникаций
Подготовка технической документации
Планирование работ:
Разметка положения мебели и техники
Определение последовательности операций
Составление графика поставки материалов
Финансовый календарь
Определение ответственных
Составление календарного плана
Передача документации подрядчику
Административные вопросы:
Согласование работ с УК и синхронизация с нормами ЖК
Получение разрешений (при необходимости)
Составление списка контактов служб
Оформление допусков
Наличие разрешения на перепланировку (при необходимости)
Подготовка рабочего процесса:
Организация временного освещения
Завоз инструментов и оборудования, организация
Планирование вывоза мусора, слива отходов
Составление графика уборки
Защита окон, дверей, инженерии
Укрытие напольных покрытий при необходимости
¶ Этап 2. Черновые работы (включая монтаж инженерных систем)
¶ Черновая отделка — базовый этап подготовки квартиры к ремонту с минимально необходимыми строительно‑монтажными работами.
Обработка антисептиком, удаление высолов и плесени при необходимости
Подготовка поверхности (очистка, заделка трещин)
Армирование проблемных участков при необходимости
Грунтование поверхностей для улучшения адгезии и предотвращения развития грибка (особенно в ванных комнатах). Для влажных помещений рекомендуется использовать антисептическую грунтовку. В случае каркасной изоляции проводится после неё
Установка креплений для коммуникаций и закладных для мебели и техники
Теплоизоляция и шумоизоляция (при требовании проекта)
Монтаж металлического каркаса (с акустическими дюбелями при шумоизоляции)
Укладка изоляции: плиты, рулоны или напыляемый материал равномерно распределяются по поверхности без зазоров, в один или несколько слоев, с защитой от смещения
Проклейка уплотнительной лентой для устранения «мостиков звука и холода»
Пароизоляция (если требуется) — предотвращает попадание влаги из помещения в изоляционный материал
Герметизация стыков герметиком
Монтаж каркасных конструкций (в случае навесного потолка или каркасных стен)
Монтаж металлического каркаса (сначала потолок, затем стены)
Усиление каркаса в местах планируемы нагрузок (подвесы, мебель)
Обшивка гипсокартонном или другими материалами
Грунтование поверхностей и подготовка под предчистовую отделку
Установка маяков для выравнивания
Удаление пыли и загрязнений, подготовка к предчистовой отделке
Обработка антисептиком, удаление высолов и плесени (при необходимости)
Грунтование поверхностей для улучшения адгезии и предотвращения развития грибка (особенно в ванных комнатах). Для влажных помещений рекомендуется использовать антисептическую грунтовку
Первичная гидроизоляция, обработка стыков и швов, создание гидроизоляционного контура с заходом на стены. В ванной и туалетной комнатах – наносится на стены на высоту до 50 см от верхнего края сантехники. При наличии душа – должна покрывать все стены и пол.
Защита гидроизоляции (при необходимости)
Теплоизоляция и шумоизоляция (при требовании проекта)
Укладка изоляции: плиты, рулоны или напыляемый материал равномерно распределяются по поверхности без зазоров
Укладка демпферной ленты по периметру помещения для компенсации линейного расширения стяжки и предотвращения передачи шума стенам
Стяжка (мокрая, полусухая)
Выбор способа монтажа стяжки
Разметка положения маяков и установка направляющих, выравнивание
Проверка горизонтальности
Проверка установка демпферной ленты
Монтаж армирующей сетки
Заливка черновой стяжки
Выравнивание поверхности, проверка уровня
Естественная сушка полусухой стяжки
при толщине 40–50 мм: 3–7 суток
при толщине 60–80 мм: 6–12 суток
при толщине 80–100 мм:12–16 дней
при толщине от 100 мм: 3–4 недели
Набор прочности для хождения 24 часа
Естественная сушка мокрой стяжки
Полное высыхание 28 суток
Набор прочности для хождения 48 часов
Сборный пол (сухая стяжка) вместо мокрой или полусухой стяжки (не рекомендуются, используются при наличии ограничений)
Укладка гидроизоляции: плёнка или мембрана с нахлёстом на стены
Установка демпферной ленты и маяков
Засыпка материала для выравнивания и теплоизоляции
Укладка верхнего слоя, который распределяет нагрузку. Листы монтируются в один или два слоя, скрепляются клеем и саморезами. Швы заделываются шпаклёвкой
Обрезка выступающих частей гидроизоляции и демпферной ленты, грунтовка (при необходимости) для подготовки к монтажу финишного покрытия
Пол на лагах (деревянных брусьях) вместо мокрой или полусухой стяжки (не рекомендуются, используются при наличии ограничений)
Укладка гидроизоляционного слоя
Обработка всей древесины антисептиками, несущие части два раза
Установка опорных элементов (влажность деревянных лаг не более 12%)
Укладка теплоизоляционного материала
Установка пароизоляции, для предотвращения попадания влаги из помещения
Монтаж чернового пола (фанеры/ДВП или досок), с запилом досок в местах стыка и с зазором от стен минимум 10 мм.
Циклевание пола
Заделка швов, шлифовка и покрытие защитными составами (при необходимости) для подготовки к монтажу финишного покрытия
Пол на регулируемых плитах вместо мокрой или полусухой стяжки (не рекомендуются, используются при наличии ограничений)
Разметка расположения плит
Установка регулируемых втулок в плиты
Сверление отверстий под анкеры, фиксация плит к основанию
Регулировка уровня вращением болтов до достижения горизонтальности
Фиксация конструкции, срезка выступающих частей болтов
Укладка верхнего слоя плит поверх швов первого слоя
Предчистовая отделка White Box — это промежуточный этап между черновой и чистовой отделкой, при котором выполнены базовые строительные работы, но без финишных покрытий поверхностей и без монтажа дверей, сантехники, электрооборудования и другого инженерного оборудования.
Квартира сдаётся в виде «чистой белой коробки», готовой к финишному ремонту.
⚠️ Важно понимать, что White Box от застройщика и White Box, полученный при выполнении ремонта в соответствии с детальным проектом заказчика, – это разные состояния квартиры. В подавляющем большинстве случае состояние квартиры от застройщика нуждается в дополнительной стадии работ перед началом чистовой отделки.
Контроль соблюдения требований
Готовность инженерных систем к финишному подключению оборудования и приборов
Исправность инженерных коммуникаций
Ровность поверхностей (мм отклонений на двухметровый инструмент)
Прочность поверхностей: отсутствие трещин, отслоений, рыхлых участков.
Все поверхности соответствуют требованиям нанесения финишных покрытий
Чистовая отделка – это финальный этап ремонта, после которого помещение готово к заселению.
Включает комплекс работ по монтажу финишных покрытий для всех поверхностей, установке дверей, сантехники, электрооборудования и другого инженерного оборудования.
Чаще всего самый дорогостоящий этап ремонта (за счет материалов и техники), поэтому важно перед его началом убедиться, что предыдущие этапы ремонта выполнены без нарушений и замечаний, а все системы работают исправно.
Контроль соблюдения требований
Ровность поверхностей (мм отклонений на двухметровый инструмент, светоконтроль – выявление неровностей с помощью светильника, поднесенного к поверхности)
Геометрия углов и габаритные размеры для монтажа заложенного оборудования, мебели и других элементов
Чистота: отсутствие пыли, масла, пятен, посторонних включений.
Влажность поверхностей
Целостность поверхностей: отсутствие трещин, отслоений, рыхлых участков.
Лепка декоративных молдингов, карнизов, панно и других декоративных элементов, являющихся неотъемлемой частью поверхности
Монтаж потолочных уголков
Нанесение краски в несколько слоев
Монтаж накладных декоративных элементов (в рамках типового проекта)
При монтаже натяжного потолка – производится после отделки стен, в два этапа
Этап1: установка профилей для потолка (до отделки стен)
Этап 2: монтаж натяжного потолка (после отделки стен)
При монтаже до отделки стен можно закончить с потолками за один выезд специалиста, но придется использовать потолочный плинтус или декоративные вставки для маскировки стыка
10. ГОСТ Р 50571.16-99 Электроустановки зданий. Часть 7. Требования к специальным электроустановкам
11. СП 30.13330.2016 Свод правил. Внутренняя канализация, водостоки и дренажные системы. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*
12. ГОСТ 32415-2013 Трубы напорные из термопластов и соединительные детали к ним для трубопроводов систем водоснабжения и отопления. Общие технические условия
13. ГОСТ 28196-89 Составы сухие строительные штукатурные на цементном и смешанном вяжущем. Технические условия
14. СП 71.13330.2017 Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87
15. ГОСТ 33083-2014 Смеси сухие строительные на цементном вяжущем для стяжек, покрытий и подготовок. Технические условия
16. СП 29.13330.2011 Свод правил. Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88
17. СП 163.1325800.2014 Свод правил. Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов. Правила проектирования и монтажа
18. ГОСТ 32614-2012 Изделия из пенополистирола вспененного экструзией. Технические условия
19. ГОСТ 31357-2007 Смеси сухие строительные на цементном вяжущем. Общие технические условия
20. ГОСТ 27180-2001 Плиты керамические фасадные глазурованные. Технические условия
21. ГОСТ 28379-89 Изделия из ячеистых бетонов теплоизоляционные. Технические условия
22. ГОСТ 9825-73 Краски, лаки, эмали, грунтовки, шпатлевки. Правила приемки и методы отбора проб
23. ГОСТ 6810-2002 Линолеум поливинилхлоридный на тканой и нетканой подоснове. Технические условия
24. ГОСТ 475-2016 Двери деревянные. Общие технические условия
25. ГОСТ 6629-88 Двери деревянные внутренние для жилых и общественных зданий. Типы и конструкция
26. ГОСТ 31173-2003 «Блоки дверные стальные»
27. ГОСТ 8242-88 Детали профильные из древесины и древесных материалов для оконных и дверных блоков, панелей, перегородок и плинтусов. Технические условия
28. ГОСТ 25809-96 Смеси сухие строительные напольные. Технические условия
29. ГОСТ 862.3-85 Изделия паркетные. Паркетная доска. Технические условия
30. СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях
Приложение №1
к Технологической карте ремонта квартиры в МКД (без демонтажа)
Нормативные ограничения
1. Общие принципы нормативного регулирования
Все ремонтные работы в квартире МКД выполняются с соблюдением:
Жилищного кодекса РФ (ст. 25–29) — регулирование перепланировок и переустройств.
Постановления Правительства Москвы № 508-ПП (Прил. №1) — требования к переустройству и согласованию (используется как практический эталон для большинства регионов).
СП 54.13330.2022 «Здания жилые» — требования к размещению мокрых зон.
СП 60.13330.2020 (вентиляция).
СП 73.13330.2016 (несущие конструкции).
СП 76.13330.2016 (электрика).
СНиП 3.05.06-85 (штробление, прокладка проводов).
КоАП РФ Ст. 7.19 (самовольное подключение к сетям).
Ниже —перечень обязательных к соблюдению запретов, оформленных в формулировке нормативов.
2. Несущие конструкции
2.1. Штробление несущих стен и плит перекрытий
Штробление, прорезание, бурение и любое ослабление несущих стен, колонн, ригелей, плит перекрытий без проекта перепланировки и его согласования запрещено.
Норматив:
ЖК РФ ст. 25–29 (работы, затрагивающие несущие конструкции, относятся к перепланировке и требуют согласования).
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП, Прил. №1: «Запрещается затрагивать несущие конструкции без проекта».
Применение: Любая штроба в монолите/панели → только после проекта.
2.2. Горизонтальное штробление перегородок
В ненесущих стенах запрещено выполнять горизонтальные борозды глубиной более 25 мм, шириной более 20–30 мм, длиной более 3 м.
Норматив: СНиП 3.05.06-85 (актуализирован СП 76.13330.2016): ограничения размеров борозд.
Применение: Под 1–2 кабеля — можно, глубокие и длинные трассы — нельзя.
2.3. Наращивание стены вместо штробления
Требование: При отсутствии согласованной перепланировки проводка в несущей стене выполняется в накладном канале с последующим наращиванием стены штукатуркой, ГКЛ или скрытием, например, под фальш-панелями.
Норматив: 508-ПП, Прил. №1 — запрет на штробление несущих стен.
2.4. Вскрытие межпанельных швов
Запрещено повреждать и вскрывать межпанельные швы.
Норматив: СП 73.13330.2016 — несущие элементы панельных домов являются конструктивными узлами и не подлежат вскрытию.
3. Мокрые зоны, водоснабжение и канализация
3.1. Размещение мокрых зон над жилыми помещениями
Запрещено размещать туалеты, ванны, душевые и кухни над жилыми комнатами квартир ниже.
Норматив: СП 54.13330.2022, п. 7.20.
3.2. Прокладка труб водоснабжения над «сухими» зонами
Новые трассы ГВС/ХВС, проходящие над жилыми зонами (в перекрытии) — запрещены, т.к. создают «мокрую» зону над жилой.
Норматив: СП 54.13330.2022, п. 7.20 + судебная практика ВС РФ.
3.3. Канализация
Запрещено подключаться выше уровня ввода.
Запрещено выполнять длинные горизонтальные участки без уклона и ревизий.
Запрещено скрывать ревизии.
Норматив: СП 30.13330.2016 (канализация).
4. Отопление
4.1. Вынос радиаторов отопления на балкон/лоджию
Запрет: Радиаторы центрального отопления нельзя устанавливать на балкон/лоджию.
Норматив: СП 54.13330.2022 + практика согласований.
4.2. Размещение радиаторов на межкомнатных стенах
Явного запрета нет, ограничение только по:
гидравлике стояка;
присоединению к общедомовой системе.
5. Электрика
5.1. Штробление плит перекрытий и монолитных балок
Запрещено выполнение борозд в плитах перекрытий и балках.
Норматив: СП 73.13330.2016 (несущие элементы).
5.2. Горизонтальные/вертикальные трассы
Проводка выполняется строго по вертикали/горизонтали.
Запрещено подключать мощные электроприборы без отдельных линий и автоматов.
Норматив: ПУЭ, разд. 7.1.35 и далее — требования к группам электроснабжения.
5.4. Самовольное подключение к сетям / обход счётчика
Запрещено самовольное подключение к электросети, изменение схемы учёта, обход прибора.
Норматив: КоАП РФ ст. 7.19.
5.5. Перенос или изменение схемы подключения счётчика
Запрещено без согласования с энергосбытом/сетевой организацией.
Норматив: Правила технологического присоединения; КоАП РФ ст. 7.19.
6. Вентиляция
6.1. Подключение кухонной вытяжки напрямую к общему каналу
Запрещено подключать бытовые вытяжки с вентилятором к общедомовым вентиляционным каналам.
Норматив: СП 60.13330.2020, п. 7.1.10, 7.3.7.
7. Фасады, кондиционирование и наружные блоки
7.1. Самовольное изменение фасада
Запрещено изменять внешний вид фасада без согласования.
Во многих новых ЖК размещение наружных блоков кондиционеров допустимо только в специальных местах.
Норматив: ЖК РФ — фасад является общим имуществом;
ППМ 508-ПП — изменения фасада = переустройство.
Судебная практика.
7.2. Организация слива конденсата кондиционера на фасад
Запрещено организовывать слив конденсата на фасад/на соседей.
Во многих новых ЖК вывод конденсата допустим только в канализацию. Несоблюдение тех.требований ЖК может привести к обязательству переделать сливные трапы, что после завершения ремонта очень трудозатратно и дорого.
Норматив: Правила содержания МКД + судебная практика.
8. Газ (при наличии)
Запрет: Любые изменения газовой сети без участия газовой службы.
Норматив: ПП РФ № 410; КоАП РФ ст. 9.23.
9. Проточные водонагреватели
Запрета на установку — нет.
Запрещено подключать мощные водонагреватели к сети с превышением выделенной мощности и официального присоединения.
Норматив: КоАП РФ ст. 7.19.
Примечания:
Оптимально проточные водонагреватели подключать отдельной линией в подъездный щиток на персональный автомат, чтобы не перегружать квартирный ввод. Для этого нужно согласование ЖЭК/УК.
ТАБЛИЦА: ЗАПРЕТЫ И ДОПУСТИМЫЕ АЛЬТЕРНАТИВЫ
1. Несущие стены, плиты, конструкции
Запрет
Норматив
Что делать вместо этого
Штробление несущих стен и плит перекрытий
ЖК РФ ст. 25–29; ППМ 508-ПП Прил. 1
Прокладка проводки по поверхности + наращивание штукатуркой/ГКЛ
Устройство ниш, проёмов, углублений в несущих
ЖК РФ 25–29; СП 73.13330
Делать фальшстены/короба
Вскрытие межпанельных швов
СП 73.13330
Проводка вне шва, по поверхности
2. Перегородки и штробы
Запрет
Норматив
Что делать вместо этого
Горизонтальные штробы глубже 25 мм, шире 20–30 мм, длиной >3 м
СНиП 3.05.06-85
Накладной кабель-канал, ГКЛ, открытая прокладка
Глубина штробы, ослабляющая перегородку
СНиП 3.05.06-85
Уменьшить глубину или использовать каналы на поверхности
3. Мокрые зоны, трубы, канализация
Запрет
Норматив
Что делать вместо этого
Санузлы/ванны над жилыми комнатами
СП 54.13330.2022 п. 7.20
Расширение только в сторону коридора
Прокладка труб над сухими зонами
СП 54.13330.2022 + судебная практика
Разводка только внутри мокрых зон
Удлинённые горизонтальные участки канализации без уклона
СП 30.13330
Устраивать уклон, ставить ревизии
Скрытые ревизии
СП 30.13330
Устанавливать ревизионные люки
4. Отопление
Запрет
Норматив
Что делать вместо этого
Вынос батарей на балкон/лоджию
СП 54.13330.2022
Использовать электрический обогрев
Изменение диаметров труб стояка
Правила эксплуатации систем отопления
Сохранять диаметр, ставить радиатор через заводские узлы
5. Электрика
Запрет
Норматив
Что делать вместо этого
Штробление плит перекрытий
СП 73.13330
Прокладка в стяжке в гофре
Мощные приборы на одной линии
ПУЭ
Каждому прибору — отдельный автомат
Самовольное подключение/обход счётчика
КоАП РФ ст. 7.19
Подключение по техусловиям, через сетевую компанию
Перенос счётчика без согласования
КоАП 7.19; ПТЭЭП
Согласовать с энергосбытом
6. Вентиляция и кондиционеры
Запрет
Норматив
Что делать вместо этого
Подключение вытяжки напрямую к шахте
СП 60.13330
Использовать решётку с байпасом и обратным клапаном
Сброс конденсата кондиционера на фасад
ЖК РФ (общее имущество)
Использовать организованный дренаж
Повреждение фасада при монтаже блока
ЖК РФ (общее имущество)
Согласовать место монтажа, герметично выполнять узел
7. Газ
Запрет
Норматив
Что делать вместо этого
Самовольное изменение газовой трубы
ПП РФ № 410
Вызывать газовую службу
Закрытие газового крана наглухо
ПП РФ № 410
Ставить доступный люк
8. Проточные водонагреватели
Запрет
Норматив
Что делать вместо этого
Подключение мощного прибора без увеличения выделенной мощности
КоАП РФ ст. 7.19
Получить техусловия и выполнить новое присоединение
Приложение №2
к Технологической карте ремонта квартиры в МКД (без демонтажа)
Как составить смету: пошаговая инструкция
Что такое смета
Смета — это документ, который содержит расчёт всех затрат на проект. Она помогает спланировать бюджет и избежать лишних расходов. Без сметы у заказчика меньше аргументов, чтобы защитить свой бюджет. Смета поможет решить, обоснованы непредвиденные траты или нет.
Какие задачи решает смета
Фиксация стоимости: понятно сколько стоят материалы / работы / комната
Управление сроками: приемка каждого этапа работ позволяет управлять процессом
Прозрачность и управление бюджетом: когда, кому, сколько и за что платить
Инструмент контроля: легко определить, что происходит на объекте
Юридическая защита: наличие проекта и сметы позволяет отстоять свои позиции в суде
Подготовка к составлению сметы
Определите объём работ. Составьте список всех работ, которые необходимо выполнить
Проведите замеры. Самостоятельно, силами подрядчика или стороннего замерщика
Разбейте на этапы. Разбейте работы на этапы
Учтите ограничения. Общие и локальные ограничения на проведение работ
Изучите проект. Проанализируйте технические задания, чертежи и спецификации
Исследуйте рынок. Приоритет производителям и прямым поставщикам
Перенимайте опыт. Изучите отзывы людей о ремонте в Интернете, особенно ошибки
Дизайн-проект. Трезво оцените наличие своего видения ремонта и способность ему следовать без дизайн-проекта.
Как составить смету
Определить вид сметы
Отдельные сметы. Смета на работы и смета на материалы, если их покупает заказчик.
Смешанная смета. Подрядчик сам покупает материалы для всех работ.
Выбрать способ расчета сметы
По этапам работ. Демонтаж; черновая, чистовая, предчистовая и чистовая отделка, монтаж. Соблюдение хронологии по этапам снижает неопределенность в стадии ремонта.
По комнатам. Смета на комнату, если ремонт не во всей квартире или ремонт затяжной, предусматривающий перемещение жильцов и имущества вслед за ремонтом.
По видам работ. Отдельные сметы для стен, электрики, сантехники и т.д. Могут возникать задвоения по работам и материалам, но легко проверить каждый вид работ по стоимости и использовать несколько бригад/специалистов. На некоторые виды работ целесообразно брать узкоспециализированных подрядчиков/специалистов.
Лучше всего использовать сметы с совмещёнными способами расчета, что гораздо трудозатратнее на этапе составления и подписания, но обеспечивает максимальную прозрачность и контроль во время ремонта. Правильная последовательность при этом – составление единой сметы и её декомпозиция по способам расчета.
Вставьте в смету сроки каждого этапа ремонта. Выделите в смете работы и условия, невыполнение которых приведёт к остановке ремонта, например, отсутствие бетонной стяжки и её правильной выдержки не позволит проводить работы и размещать материалы; а отсутствие воды остановит все отделочные работы.
Как считать смету
Самостоятельно. В сети есть набор калькуляторов практически для всех видов работ. Для новичков – в помощь специализированные порталы по ремонтам, содержащие много информации по любым ремонтам. Трудозатратный по времени подход и в основном для тех, кто планирует самостоятельно выполнять часть работ и полностью погрузиться в ремонт. Риск неоднократного пересмотра сметы.
Силами подрядчика. Выбранный для ремонта подрядчик обязательно составит смету, если вы договоритесь об этом. Обязательно проведите выборочную проверку самостоятельно по калькуляторам или полную проверку наёмным специалистом. Общая с подрядчиком работа над сметой вовлекает в ответственность.
Фриланс. Найти специалиста на порталах услуг. Есть риск получить неадекватный расчет.
Сметная компания. Заключить договор со специализированной компанией на замер и составление сметы. Затратный метод, но эффективный инструмент общения с подрядчиком.
Независимо от того, кто и как составляет смету – делать её нужно в Excel (или аналог отGoogle Docs) для возможности работы со сметой без специализированных программ.
Составляйте смету на правильном этапе ремонта. По возможности. Это позволит минимизировать ошибки бюджетирования и сократить непредвиденные издержки
Для вторичной недвижимости – после проведения демонтажа, т.к. старые квартиры, даже поддерживающиеся в хорошем состоянии, могут нуждаться в ремонте стен, конструкций и переделке коммуникаций.
Для новостроек – после приемки квартиры от застройщика с привлечением специалиста. Даже новые квартиры зачасутю требуют устранения дефектов или усиления конструкций. Если принять квартиру от застройщика без экспертной оценки, то соответствующие расходы ложатся уже на собственника.
Регулярно обновляйте информацию о ценах и условиях поставок
Следите за анонсами производителей и магазинов
Запрашивайте у подрядчика информацию о росте цен на материалы в прошлых периодах
Консультируйтесь с экспертами при необходимости
В спорных ситуациях нецелесообразно экономить на экспертизе третьих лиц
Структура сметы
Материалы:
Детализация всех необходимых материалов в объеме и стоимости
Запас материалов со сложным учетом и высоким расходом (обычно 10%)
Хранение и складирование
Работы и услуги:
Объем и стоимость работ в сдельных расценках
Услуги субподрядчиков, если часть работ ваш подрядчик выполняет не своими силами
Командировочные расходы там, где они определены спецификой объекта
Транспортные и такелажные расходы:
Доставка материалов
Погрузочно-разгрузочные и такелажные работы
Перевозка рабочих (если определено спецификой объекта)
Аренда оборудования и спецтехники (если определено спецификой объекта)
Прочие и накладные расходы:
Коммунальные платежи
Парковка, разрешения на въезд, ордеры от УК
Уборка подъезда, лифтов, коридоров после получения материалов
Уборка квартиры после ремонта
Вывоз мусора
Страхование
Канцелярские расходы
Учёт дополнительных расходов
Создание резерва на непредвиденные расходы (до 30% от суммы работ)
Неизбежный рост цен на материалы (+10-15% к стоимости материалов)
Возможные изменения в проекте, если проект не утвержден
Согласование работ с БТИ, ЖЭК и т.д.
Простои оборудования
Ожидание поставок
Праздничные и выходные дни
Типичные ошибки при составлении сметы
Ошибки в расчётах:
Ошибка в количестве материалов: как итог отсутствия проверки
Недооценка трудозатрат: как итог пренебрежения экспертизы
Опечатки в цифрах: как итог небрежности
Неверные замеры: как итог небрежности или необоснованного доверия к плану БТИ
Неверная оценка типа и объема работ: монтаж новой ванны не включает демонтаж старой
Отсутствие неочевидных расходов, например, установка и поверка новых счетчиков, замена входной двери, восстановление общей зоны этажа после ремонта
Игнорирование факторов влияния:
Сезонность: трудности в покупке материалов в пик спроса
Инфляция: рост цен на материалы неизбежен
Пренебрежение транспортными расходами: материалы сами на объект не попадут
Игнорирование складских затрат: материалов для ремонта всегда много, и они тяжелые
Заблуждения об обязанностях рабочих: мастер, грузчик, кладовщик – это разные люди
Финансовые просчёты:
Обобщение отдельных операций, например, за «поклейкой обоев» кроются дорогие стеновые работы, отсутствующие в смете
Субъективное восприятие «это у меня есть»: многие материалы, сантехнику, электрику из имеющегося ремонта, не получится использовать для нового ремонта
Отсутствие резерва на непредвиденные расходы
Отсутствие реальных финансовых возможностей для ремонта: «долгострой» способен кратно увеличить стоимость ремонта
Отсутствие дизайн-проекта: следовать ему проще, чем заставить себя не увлекаться в процессе ремонта, корректируя смету и увеличивая расходы
Что влияет на изменение сметы в процессе ремонта
Импульсивные покупки:
Ситуативная замена черновых и чистовых материалов: разница в 100 рублей за кв.м. при смене покрытия кажется несущественным, но выливается в заметное увеличение сметы
Изменения дизайна и решений: замена натяжного потолка на гипсокартонный – это не только разница за кв.м., но и дополнительные работы и сроки
Дефекты проработки проекта в целом:
Отсутствие плана расстановки: смена назначения комнат или расстановки техники – это платные переделки
Неверная оценка параметров конструкций, например, возникает необходимость укрепить перегородку, т.к. на имеющуюся не получится повесить навесную мебель или технику
Пренебрежение чужим опытом, например, проточный нагреватель требует отдельной проводки с подключением в электрощит, что нужно делать на этапе черновых работ
Желание оставить ряд спорных вопросов «на потом» - приведёт к простоям или переделке
Ошибки заказчика в управлении процессом ремонта:
Отсутствие контроля выполнения каждого этапа расхолаживает подрядчика, делает ремонт неуправляемым процессом
Игнорирование обязательств по созданию условий для ремонта
Отсутствие приемки этапа по качеству увеличивает риски накопления дефектов, что снизит срок полезного использования результатов ремонта
Ошибки в сроках поставки материалов и оборудования приводят к дорогим простоям
Необоснованная экономия
Не стоит экономить на качестве материалов, которые сложно или невозможно заменить в процессе эксплуатации
Нарушение технологии ремонта приведёт к быстрому износу и новой переделке, например, покраска в один слой там, где требуется два и более, или отсутствие гидроизоляции